Wat is ITP en hoe wordt het berekend in Almeria?

In deze blog leggen we in detail alles uit wat je moet weten over de ITP bij de aankoop van een tweedehands onroerend goed in Almeria: van hoe het wordt berekend tot de huidige bonussen en belastingtarieven.

De overdrachtsbelasting (ITP) is een regionale belasting die voornamelijk wordt toegepast op de aankoop van tweedehands onroerend goed, maar ook op andere rechtshandelingen en de overdracht van goederen en rechten. In Almería wordt deze belasting beheerd door de Junta de Andalucía, die de specifieke regels en belastingtarieven voor de regio vaststelt.

1. Wat is de ITP?

• De ITP is een belasting die wordt toegepast op transacties waarbij gebruikte of tweedehands onroerend goed wordt overgedragen. Wanneer een gebruikt onroerend goed wordt gekocht, betaalt de koper deze belasting, in tegenstelling tot een nieuw onroerend goed, waarover btw moet worden betaald.
  
• De belasting is ook van toepassing op andere handelingen, zoals de overdracht van rechten, de verhuur van onroerend goed en de vestiging van zakelijke rechten (bijvoorbeeld vruchtgebruik of erfdienstbaarheid).
  

2. Hoe de ITP berekening werkt bij de aankoop van een tweedehands onroerend goed in Almeria:

Momenteel wordt in Andalusië en andere gemeenschappen in Spanje de overdrachtsbelasting (ITP) berekend op de kadastrale referentiewaarde of de werkelijke waarde van het onroerend goed, waarbij de hoogste van de twee wordt toegepast.

1. Kadastrale referentiewaarde: Dit is een schatting van de marktwaarde van het onroerend goed op basis van gegevens van het Kadaster. In 2022 werd deze referentiewaarde geïntroduceerd om een standaard te bieden die de overheid gebruikt in plaats van alleen te vertrouwen op de aankoopwaarde die is opgegeven door de koper en verkoper.
   
2. Werkelijke aankoopwaarde: Komt overeen met de aankoopprijs die is opgegeven in de koopakte, d.w.z. de prijs waarvoor het onroerend goed is gekocht.
   
3. Criteria voor belastingheffing: ITP wordt berekend op de hoogste waarde tussen de kadastrale referentiewaarde en de werkelijke aankoopwaarde. Dit zorgt ervoor dat de belasting een percentage int dat de werkelijke waarde van het onroerend goed weerspiegelt, waardoor de mogelijkheid van te lage aangiften om de belastingkosten te verlagen wordt beperkt.
   

Voorbeeld van berekening:

Als je een appartement in Almeria koopt voor 100.000 euro en de kadastrale referentiewaarde is 120.000 euro, dan wordt de ITP berekend over de 120.000 euro, omdat dit de hogere waarde is.

Deze regeling helpt om de waarderingscriteria in heel Spanje gelijk te trekken en stelt de overheid in staat om een objectieve waarde toe te passen om discrepanties of subjectieve waarderingen te verminderen.

3. ITP belastingtarieven in Andalusië

• De Junta de Andalucía stelt verschillende belastingtarieven vast, afhankelijk van de transactie:
  
  • Overdracht van onroerend goed (algemeen): 7% van de hoogste waarde tussen de kadastrale referentiewaarde of de aankoopwaarde van het onroerend goed.
    
  • Verlaagd tarief voor personen jonger dan 35 jaar: als een gewone verblijfplaats wordt verworven en aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan (zoals de waarde van het onroerend goed overschrijdt een vastgestelde limiet niet), wordt het tarief verlaagd tot 3,5%. In de provincie Almeria hangt de limiet voor de toepassing van het verlaagde tarief van 3,5% in de overdrachtsbelasting (ITP) voor personen jonger dan 35 jaar af van de geldende regelgeving in Andalusië. Momenteel is deze limiet vastgesteld op 150.000 euro voor de hoofdwoning, hoewel het belangrijk is om dit na te vragen bij het regionale ministerie van Financiën van Andalusië of het betreffende kantoor, omdat deze limieten regelmatig kunnen worden aangepast.
    
  • Grote gezinnen: In Almeria hebben grote gezinnen toegang tot een verlaging van het belastingtarief tot 3,5% in de overdrachtsbelasting (ITP) bij de aankoop van een hoofdverblijfplaats. De specifieke vereisten om van deze vermindering te kunnen profiteren zijn als volgt: Het is belangrijk om deze vereisten te controleren bij een Andalusisch belastingkantoor of belastingadviseur, omdat ze onderhevig kunnen zijn aan wijzigingen of aanvullende voorwaarden.
    
    1. Het huis moet het hoofdverblijf zijn: Het gekochte huis moet het hoofdverblijf zijn van het grote gezin.
       
    2. Maximale waarde van de woning: De waarde van de woning mag niet hoger zijn dan 250.000 euro.
       
    3. Verblijfplaats in Andalusië: Ten minste een van de gezinsleden moet in Andalusië wonen.
       
    4. Certificaat voor grote gezinnen: Het is noodzakelijk om het officiële certificaat voor grote gezinnen te hebben, afgegeven door de Junta de Andalucía en van kracht op het moment van aankoop.
       
    5. Permanentie in de woning: het gezin moet ten minste de volgende drie jaar in de woning wonen, tenzij er gerechtvaardigde redenen zijn om dit niet te doen, zoals een verhuizing om werkredenen.
       

4. Termijnen en betalingsprocedure

• De koper moet de ITP binnen 30 werkdagen na ondertekening van de koopakte betalen.
  
• De betaling wordt gedaan bij de belastingdienst van Andalusië of op het provinciale kantoor in Almeria. Het is mogelijk om het formulier 600 op papier of telematisch in te dienen.
  
• Zodra de belasting is betaald, ontvangt de koper de bijbehorende eigen verklaring, die moet worden ingediend bij het Kadaster om het onroerend goed op zijn naam te registreren.
  

5. ITP op erfenissen en schenkingen

• ITP wordt ook toegepast op erfenissen en schenkingen in de vorm van successie- en schenkingsrecht. Hoewel erfenissen en schenkingen van ouders aan kinderen en tussen echtgenoten worden gesubsidieerd in Andalusië, is het raadzaam om de regelgeving te controleren, omdat deze vrijstellingen kunnen variëren.
  

6. Gevolgen van een onjuiste waardeaangifte

• In het geval dat de overheid van mening is dat de aangegeven waarde lager is dan de werkelijke waarde, kan ze een waardecontrole uitvoeren en betaling van het verschil eisen, plus rente voor te late betaling. Dit betekent dat veel kopers er de voorkeur aan geven om een aankoopwaarde aan te geven die dicht bij de marktwaarde ligt.
  

ITP kan een van de meest relevante belastingen zijn voor kopers van tweedehands onroerend goed in Almeria, dus het is handig om de bonussen en aftrekposten te kennen om de kosten te minimaliseren.